Uzufruct și nudă proprietate — ghid rapid

Calculatorul estimează valoarea fiscală a uzufructului și a nudei proprietăți, precum și impozitul pe transfer, onorariul notarial estimativ și taxele de carte funciară. Spre deosebire de modelul italian, dreptul român folosește o metodă fixă, independentă de vârstă: uzufructul (și orice dezmembrământ) valorează 20% din valoarea bunului, iar nuda proprietate 80%, indiferent de vârsta uzufructuarului sau de durata uzufructului (viager sau pe durată determinată).

Cum se evaluează

• Uzufructul și celelalte dezmembrăminte (uz, abitație, servitute, superficie) = 20% × valoare; nuda proprietate = 80% × valoare. Cele două cote partiționează valoarea integrală (20% + 80% = 100%).
• Cotele de 20% și 80% sunt plafoane minime ale bazei impozabile, nu procente fixe obligatorii pentru prețul convenit: părțile pot declara mai mult, dar impozitul nu se calculează sub aceste plafoane din valoarea minimă a studiului de piață.
• Aceeași valoare de 20% se aplică și la stingerea convențională a uzufructului (renunțare cu titlu oneros / consimțământul titularului).
• La consolidarea uzufructului cu nuda proprietate prin decesul uzufructuarului, nudul proprietar devine proprietar deplin de drept, fără act de transfer și fără impozit (art. 746-748 Cod civil); se face doar radierea uzufructului pe baza certificatului de deces.

Impozitul pe transfer

• Cotă 3% dacă bunul (sau dreptul transferat) a fost deținut cel mult 3 ani; cotă 1% dacă a fost deținut peste 3 ani (art. 111 alin. (1) Cod fiscal).
• Se aplică pe baza impozabilă a dreptului transferat: 20% × V pentru uzufruct, 80% × V pentru nudă proprietate, V pentru dreptul deplin.
• Nu există prag de 450.000 lei — deductibilitatea a fost eliminată din 2023 (OG 16/2022); impozitul se aplică pe toată baza, fără deducerea costului de achiziție, a ipotecii sau a comisioanelor.
• Scutire: donația proprietății/dezmembrămintelor între rude și afini până la gradul III inclusiv și între soți (art. 111 alin. (2) Cod fiscal). Dobândirea prin moștenire nu se impozitează dacă succesiunea este finalizată în 2 ani de la deces.
• România NU are impozit pe moștenire sau pe donații ca atare; singurul cost fiscal la transfer este impozitul pe venit din art. 111.

Onorariu notarial și taxe de carte funciară

• Onorariul notarial urmează grila minimală obligatorie (OMJ nr. 177/C/2024, Anexa 1) pe tranșe, aplicată pe baza dreptului efectiv transferat (de exemplu 80% din valoare la vânzarea cu rezerva uzufructului), plus TVA 21%. Notarii nu pot percepe sub aceste onorarii minimale, dar pot percepe mai mult.
• Tariful ANCPI de intabulare este de 0,15% din valoarea dreptului înscris, dar nu mai puțin de 60 lei pentru fiecare imobil, la care se adaugă taxa fixă pentru extrasul de carte funciară (regim standard). Aceste valori se verifică pe ancpi.ro.

Întrebări frecvente

Cum se calculează valoarea uzufructului în România?

Uzufructul se evaluează la 20% din valoarea bunului, iar nuda proprietate la 80%, indiferent de vârsta uzufructuarului sau de durata uzufructului (Norme metodologice pct. 33 alin. (4), modificate prin HG 1336/2023). Nu există tabel de coeficienți pe vârste și nici capitalizare la o rată a dobânzii.

Contează vârsta uzufructuarului?

Nu. Uzufructul unei persoane de 30 de ani și al uneia de 80 de ani se evaluează identic, la 20%. Uzufructul pe durată determinată se evaluează tot la 20% — nu există coeficient de durată în dreptul fiscal român.

Se plătește impozit la donația cu rezerva uzufructului între rude?

Nu, dacă donația nudei proprietăți se face între rude/afini până la gradul III inclusiv sau între soți — este scutită de impozit. Între persoane neînrudite donația este impozabilă (3% sau 1% după perioada de deținere).

Referințe legale

• Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, art. 111 (venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal): alin. (1) cotele 3%/1%; alin. (2) scutirile (donații între rude până la gradul III și între soți, moștenire finalizată în 2 ani); alin. (4^1) baza impozabilă = valoarea declarată, dar nu mai puțin de valoarea minimă din studiul de piață (respectiv 20%, pentru dezmembrăminte, și 80%, pentru nuda proprietate, din valoarea minimă).
• Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 (HG nr. 1/2016), pct. 33 alin. (4), astfel cum au fost modificate prin HG nr. 1336/2023 (MO nr. 1196 din 29 decembrie 2023): plafoanele de 20% (dezmembrăminte) și 80% (nudă proprietate) și stingerea convențională la 20%.
• OG nr. 16/2022: eliminarea pragului de 450.000 lei și introducerea cotelor de 3%/1% de la 1 ianuarie 2023.
• Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 703 (definiția uzufructului), art. 708 (durata), art. 746-748 (stingerea și consolidarea).
• Tariful ANCPI de intabulare (Ordinul ANCPI privind tarifele; 0,15%, minimum 60 lei/imobil) și onorariile notariale minimale (OMJ nr. 177/C/2024, Anexa 1) — de verificat pentru 2026.

Actualizat la 2 septembrie 2026.

Avertisment: instrument informativ; nu constituie consultanță juridică.